中國(guó)金融網(wǎng)首席金融觀察員 汗青

在 2025 年政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)首次被置于 "有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)" 的首位，并首次將 "穩(wěn)住樓市" 寫入總體要求。這份報(bào)告不僅延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 "止跌回穩(wěn)" 的基調(diào)，更通過三大突破性政策，勾勒出房地產(chǎn)市場(chǎng)從短期救急到長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的完整路徑。

需求端：因城施策打開政策工具箱

報(bào)告提出 "因城施策調(diào)減限制性措施"，這意味著地方政府在限購、限貸等政策上擁有更大調(diào)整空間。數(shù)據(jù)顯示，2024 年重點(diǎn)城市新房銷售面積同環(huán)比均出現(xiàn)下跌，政策調(diào)整緊迫性凸顯。專家指出，一線城市或率先放寬郊區(qū)限購，二線城市將加大購房補(bǔ)貼力度，三四線城市則聚焦公積金政策優(yōu)化和交易費(fèi)用減免。這種差異化策略既能避免 "一刀切" 的副作用，又能精準(zhǔn)釋放 1.2 億新市民和 2.8 億城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的改善需求。

值得關(guān)注的是，貨幣政策的 "適度寬松" 基調(diào)為需求端提供了有力支撐。若 LPR 累計(jì)下調(diào) 50 個(gè)基點(diǎn)，居民房貸利率有望降至 4.5% 以下，直接降低購房成本。結(jié)合存量房貸利率下調(diào)空間，預(yù)計(jì)可釋放萬億級(jí)消費(fèi)潛力。

供給端：存量革命破解結(jié)構(gòu)性困局

報(bào)告突破性提出 "在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)"，這被視為化解 7.5 億平方米商品房庫存的關(guān)鍵一招。過去一年，多地因收購價(jià)格爭(zhēng)議導(dǎo)致庫存消化受阻，此次政策調(diào)整后，地方政府可根據(jù)實(shí)際情況靈活定價(jià)，并將收購房源用于保障性住房、人才公寓甚至文旅項(xiàng)目。專家測(cè)算，若 2025 年完成 150 萬套存量房收購，可帶動(dòng)超 2000 億元資金流轉(zhuǎn)，顯著緩解房企流動(dòng)性壓力。

土地政策同步優(yōu)化，通過 "合理控制新增用地供應(yīng)" 和 "盤活存量用地" 雙管齊下，有望將土地去化周期從當(dāng)前的 2.1 年縮短至 1.5 年。廣東等地已率先發(fā)行 307 億元專項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ)，這種 "政府主導(dǎo) + 市場(chǎng)參與" 的模式，正在重構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

品質(zhì)端：好房子標(biāo)準(zhǔn)重塑行業(yè)生態(tài)

"安全、舒適、綠色、智慧" 的 "好房子" 標(biāo)準(zhǔn)首次寫入報(bào)告，標(biāo)志著住房建設(shè)進(jìn)入質(zhì)量革命新階段。住建部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有 297 個(gè)城市開展城市體檢，山東、湖北等地已出臺(tái)高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)。未來，新建商品房將強(qiáng)制配備智能家居系統(tǒng)、綠色建材應(yīng)用率超 70%，老舊小區(qū)改造將納入智慧社區(qū)建設(shè)。這種供給側(cè)升級(jí)不僅能滿足居民對(duì)美好生活的向往，更能創(chuàng)造年均萬億級(jí)的增量需求。

值得注意的是，"好房子" 建設(shè)與城市更新深度融合。2025 年計(jì)劃完成 2000 年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，通過加裝電梯、完善配套等措施，提升存量住房?jī)r(jià)值。這種 "以舊換新" 模式預(yù)計(jì)可激活 1.5 萬億元二手房市場(chǎng)流動(dòng)性，形成 "新房銷售 - 舊房置換 - 保障房供給" 的良性循環(huán)。

風(fēng)險(xiǎn)端：系統(tǒng)性防控筑牢安全底線

報(bào)告明確 "有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)"，通過融資協(xié)調(diào)機(jī)制、預(yù)售資金監(jiān)管等措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在項(xiàng)目層面。數(shù)據(jù)顯示，2024 年房企境內(nèi)外債券到期規(guī)模達(dá) 1.2 萬億元，政策工具箱中的再貸款、債務(wù)置換等工具將有效緩解兌付壓力。同時(shí)，4.4 萬億元專項(xiàng)債額度中，土地收儲(chǔ)和存量房收購占比有望提升至 30%，為地方政府化解隱性債務(wù)提供新路徑。

這種 "風(fēng)險(xiǎn)切割 + 市場(chǎng)化出清" 的策略，既避免了行業(yè)硬著陸，又為優(yōu)質(zhì)房企騰出發(fā)展空間。專家預(yù)測(cè)，2025 年房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，TOP50 房企市場(chǎng)份額有望突破 60%。

這些政策組合拳的背后，是中國(guó)房地產(chǎn)從 "高周轉(zhuǎn)" 向 "高質(zhì)量" 轉(zhuǎn)型的深刻變革。通過需求端精準(zhǔn)滴灌、供給端結(jié)構(gòu)性改革、品質(zhì)端價(jià)值重構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)端系統(tǒng)防控，中國(guó)正在構(gòu)建 "人、房、地、錢" 協(xié)同發(fā)展的新機(jī)制。這種轉(zhuǎn)型不僅將為 2025 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，更將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。當(dāng) "住有所居" 與 "住有優(yōu)居" 實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一，中國(guó)房地產(chǎn)才能真正走出周期性波動(dòng)，迎來高質(zhì)量發(fā)展的新紀(jì)元。